购法拍房遭遇长租客 “买卖不破租赁”有前提

2020-08-05 06:00:03黑帽廉颇

长期租户有购买和出售房屋的先决条件

租约到期,房屋被法院拍卖,新主人要求租客搬家 ,但租客拒绝搬家 。我该怎么办 ?几天前  ,广州法院审结了类似案件。房客声称他以前曾向原始所有者一次性支付了20年的租金。租赁合同是合法有效的,法律明确规定“买卖不得破坏租赁”,房屋所有权不得变更  。侵犯了他作为房客的权利 。

出售不一定会打破租约吗?据了解,将于明年实施的《民法典》也规定了“不中断租赁的销售”规则 ,但应注意的是,必须满足某些先决条件才能适用该规则。

文/广州日报全媒体记者宪章通讯员运发uan

事发:近百万元买回赎房,但进屋困难

由于老谭未能依法履行有效判决所确定的债务,天河区法院依法将其在白云区的房屋移交给评估和拍卖,并在司法拍卖平台上公开拍卖 。2017年6月 。

挂牌出售的房地产往往低于市场价格,安徽省以96.7万元竞得老谭的房屋 ,并取得房地产证。但是,租房子的牟某拒绝搬家。2017年10月  ,Ahui多次访问Moou,以告知Mo他已购买了该物业并已申请房地产证书。莫某声称拥有租约 ,但从未出示租约,只出示了他的身份证,并仍然占领了房屋。

买了房子但不能搬进去的阿辉不得不向法院提起诉讼 ,要求莫腾出空间退还房子,并参照市场租金价格补偿租金损失(2337.7元/月(从2017年9月8日到房屋归还日)。

试用:租户声称实际租赁合同仍在租赁之下

面对申诉,莫先生认为由于家庭生活的需要 ,他于2008年7月与老谭签订了《租赁合同》,规定租赁期为20年,月租金为500元,整笔租用。-总共支付20现金。年租金总额为12万元。

自2008年以来 ,他一直住在这所房子里,每月支付物业管理,水电和污水处理费 。既然“租赁合同”仍然有效 ,并且履行期限尚未到期 ,根据法律,房屋产权的变更不应侵犯在变更之前签订合同的承租人的合法权益 。

面对莫先生提出的“租赁合同”,安徽法院申请评估合同的成立时间 。经过一番询问 ,Momou承认他自2002年以来一直住在这所房子里 。他和原始所有者当时没有签订合同。“租赁合同”于2012年签订。

在回签合同中,未明确规定一次性支付20年租金的问题 。取而代之的是,同意“租金将从2008年8月1日开始计算 ,第一笔租金将在签订合同时支付。然后,年租金采用先付款再使用的形式”。

判决:没有实际的租赁合同可搬出并支付使用费

白云区法院认为 ,根据《中华人民共和国物权法》第九条 ,第三十九条的规定,房屋的房地产证已经出具,登记的所有人为安徽因此 ,安徽的合法权利受法律保护 。

经调查 ,莫先生签发的“租赁合同”是补充租赁合同,合同中没有明确规定将在20年内一次支付租金 。取而代之的是 ,同意在签订合同时支付第一笔租金,并先支付年租金。以后使用的表格 。

由于莫未能提供证据证明租金是根据租赁合同支付的,因此无法证明莫与老谭之间存在真实的租赁合同关系。Ahui要求Mo搬出房屋,搬出房屋并将其归还Ahui并支付房屋使用费的诉讼是合理和合法的 ,并受到支持 。

最后,法院裁定Mo搬迁后搬出并将房屋退还给Ahui,并于2017年10月19日至实际驱逐之日向Ahui支付了房屋使用费。

一审判决判决书后,牟某拒绝受理判决书 ,提起上诉 ,被驳回。

民法典类:“买卖不破坏租约”以满足某些条件

受访法官指出,《中华人民共和国合同法》第229条规定了房地产的“买卖和租赁 ,不得破坏租赁”规则,旨在保护现有租户的财产占有,使用和利润状况。避免租赁关系由于产权的变化而不稳定。同时,将于2021年1月1日实施的《民法》还规定了第三份合同第14章中的“在不破坏租赁的情况下进行销售”的规则,如果在这段时间内财产所有权发生变化承租人按照租赁合同约定占用的,租赁合同的效力不受影响。

但是  ,应注意,应遵循以下条件以应用“不中断租赁的销售”规则:

●租赁合同已经建立并生效;

●租赁财产已交付给承租人,实际由承租人占用;

●租赁期间所有权发生变化;

●出租人或出租财产的所有人将出租财产的所有权交给了第三方 。

满足上述条件后,即使租赁财产的买方不知道租赁合同的存在 ,租赁关系仍然可以反对买方 ,并且租赁关系对买方具有约束力。

但是,在这种情况下,承租人与原始所有者之间的租赁合同被颠倒了,并且一次付清20年租金的说法与颠倒合同的条款不一致 。租赁合同关系不是真实有效的 。“规则。

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